تخلیه ملک مسکونی و تجاری؛ شرایط، مراحل، دستور تخلیه و نکات حقوقی

تخلیه ملک یکی از رایج‌ترین دعاوی میان موجر و مستأجر است. زمانی که مدت اجاره به پایان می‌رسد یا یکی از شرایط قانونی برای پایان دادن به رابطه استیجاری ایجاد می‌شود، ممکن است مالک بخواهد ملک خود را از تصرف مستأجر خارج کند.

اما روش تخلیه در همه پرونده‌ها یکسان نیست.

تخلیه یک واحد مسکونی با تخلیه یک مغازه یا ملک تجاری می‌تواند تفاوت‌های مهمی داشته باشد. همچنین در ملک تجاری باید مشخص شود قرارداد اجاره تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ قرار دارد یا قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶؛ زیرا آثار حقوقی این دو قانون، به‌ویژه در خصوص سرقفلی و حق کسب یا پیشه و تجارت، متفاوت است.

در این مقاله، شرایط تخلیه ملک مسکونی و تجاری، تفاوت «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه»، مدارک لازم، مراحل اقدام، وضعیت ودیعه، سرقفلی و مهم‌ترین نکات حقوقی را بررسی می‌کنیم.

تخلیه ملک چیست؟

تخلیه به معنای خارج کردن مستأجر یا متصرف از ملک و تحویل آن به موجر یا مالک در چارچوب قانونی است.

برای مثال، اگر شخصی یک آپارتمان را برای مدت یک سال اجاره کرده باشد و مدت اجاره تمام شود، در صورتی که مستأجر ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند مطابق مقررات قانونی برای تخلیه اقدام کند.

البته پایان مدت اجاره تنها یکی از مواردی است که ممکن است امکان تخلیه را ایجاد کند و بسته به نوع قرارداد و قانون حاکم، دلایل دیگری نیز ممکن است وجود داشته باشد.

تفاوت «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه» چیست؟

یکی از مهم‌ترین سؤالات در دعاوی موجر و مستأجر، تفاوت این دو عنوان است.

دستور تخلیه

در شرایطی که قرارداد اجاره مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد و مدت اجاره منقضی شده باشد، در صورت وجود شرایط قانونی، تخلیه می‌تواند از طریق «دستور تخلیه» پیگیری شود.

ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای اجاره‌های مشمول این قانون، پس از پایان مدت اجاره، سازوکار تخلیه را پیش‌بینی کرده است.

دستور تخلیه از نظر ماهیت با حکم قضایی حاصل از رسیدگی ماهوی متفاوت است و در صورت فراهم بودن شرایط قانونی، فرآیند آن معمولاً سریع‌تر از دعوای عادی تخلیه است.

حکم تخلیه

در برخی پرونده‌ها، شرایط صدور دستور تخلیه وجود ندارد و موجر باید از طریق طرح دعوا و درخواست صدور حکم تخلیه اقدام کند.

برای مثال، ممکن است در اعتبار قرارداد، شرایط فسخ، وجود اختلاف درباره رابطه استیجاری یا حقوق مستأجر اختلاف وجود داشته باشد.

بنابراین، اینکه صرفاً بگوییم «مستأجر ملک را تخلیه نمی‌کند، پس باید دستور تخلیه گرفت» همیشه صحیح نیست.

شرایط دستور تخلیه ملک چیست؟

برای صدور دستور تخلیه، باید شرایط قانونی آن وجود داشته باشد.

یکی از مهم‌ترین موارد، پایان یافتن مدت اجاره است.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ در ماده ۳ مقرر کرده است که پس از انقضای مدت اجاره، تخلیه عین مستأجره حسب مورد از طریق اجرای ثبت یا مرجع قضایی انجام می‌شود.

بنابراین، اگر مدت اجاره هنوز باقی باشد، صرف مالک بودن موجر معمولاً برای گرفتن دستور تخلیه کافی نیست و باید بررسی شود آیا دلیل قانونی دیگری برای فسخ یا تخلیه وجود دارد یا خیر.

تخلیه ملک مسکونی چگونه انجام می‌شود؟

در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، اگر مدت اجاره ملک مسکونی به پایان رسیده باشد و مستأجر ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند با توجه به شرایط قرارداد و نحوه تنظیم آن، برای تخلیه اقدام کند.

مراحل کلی می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

1. بررسی قرارداد اجاره

2. احراز پایان مدت اجاره

3. بررسی وضعیت ودیعه و تضمین مستأجر

4. انتخاب روش صحیح اقدام

5. ثبت درخواست یا دادخواست

6. صدور دستور یا حکم حسب مورد

7. اجرای تخلیه

8. تحویل ملک به موجر

تخلیه ملک تجاری چگونه است؟

تخلیه ملک تجاری از نظر حقوقی حساس‌تر از تخلیه یک واحد مسکونی است.

دلیل آن این است که در مورد ملک تجاری باید علاوه بر قرارداد اجاره، موضوعاتی مانند:

• تاریخ انعقاد قرارداد

• قانون حاکم بر قرارداد

• سرقفلی

• حق کسب یا پیشه و تجارت

• حق انتقال به غیر

• نحوه استفاده از ملک

• تخلف احتمالی مستأجر

• شرایط قرارداد

بررسی شود.

بنابراین، قبل از اقدام برای تخلیه مغازه یا ملک تجاری، تشخیص قانون حاکم بر رابطه استیجاری اهمیت اساسی دارد.

تخلیه ملک تجاری با قرارداد مشمول قانون سال ۱۳۷۶

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، اماکن مسکونی و تجاری را در چارچوب مقررات خود قرار داده است. ماده ۱ این قانون اجاره اماکن از جمله مسکونی، تجاری و محل کسب و پیشه را که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون منعقد شده‌اند، تابع مقررات قانون مدنی، قانون ۱۳۷۶ و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر قرار داده است.

در این نوع قراردادها، وضعیت سرقفلی نیز باید به‌طور جداگانه بررسی شود.

مطابق ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶، در شرایط مقرر امکان دریافت سرقفلی و انتقال حقوق مربوط به آن وجود دارد و در صورت انتقال صحیح سرقفلی از سوی مالک، قانون برای مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را پیش‌بینی کرده است.

بنابراین، صرف اینکه ملک «تجاری» است، به این معنا نیست که تمام مقررات قانون سال ۱۳۵۶ درباره آن اعمال می‌شود.

تخلیه ملک تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶

در مورد قراردادهایی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هستند، وضعیت کاملاً متفاوت است.

این قانون برای اماکن کسب، پیشه و تجارت، در مواردی حق کسب یا پیشه یا تجارت را مورد شناسایی قرار داده است.

برای نمونه، ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ مواردی را بیان کرده که موجر می‌تواند حسب مورد از دادگاه درخواست فسخ اجاره یا تخلیه کند. همچنین ماده ۱۵ موارد خاصی را پیش‌بینی کرده که پس از انقضای مدت اجاره، امکان درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت وجود دارد.

در برخی از این موارد، دادگاه ضمن حکم تخلیه، درباره پرداخت حق کسب یا پیشه و تجارت نیز تصمیم می‌گیرد.

بنابراین یک نکته بسیار مهم:

در ملک تجاری قدیمی، نمی‌توان صرفاً به پایان مدت اجاره استناد کرد و نتیجه گرفت که مالک بدون پرداخت هیچ حقی می‌تواند ملک را تخلیه کند.

ابتدا باید مشخص شود قرارداد تحت شمول کدام قانون قرار دارد و آیا مستأجر دارای حق کسب یا پیشه و تجارت یا سرقفلی است یا خیر.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

این دو مفهوم در پرونده‌های تخلیه تجاری بسیار مهم هستند، اما یکسان نیستند.

سرقفلی عمدتاً در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مطرح می‌شود و می‌تواند بر اساس توافق و شرایط قانونی ایجاد شود.

اما حق کسب یا پیشه یا تجارت مفهومی است که در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ جایگاه ویژه‌ای دارد.

به همین دلیل، در پرونده‌های تخلیه تجاری نباید این دو اصطلاح را بدون بررسی قرارداد و قانون حاکم، به جای یکدیگر به کار برد.

آیا پایان مدت اجاره همیشه باعث تخلیه ملک تجاری می‌شود؟

خیر.

این موضوع به قانون حاکم بر قرارداد و وضعیت حقوقی مستأجر بستگی دارد.

در اجاره‌های مشمول قانون ۱۳۷۶، پایان مدت اجاره در شرایط قانونی می‌تواند مبنای تخلیه باشد.

اما در روابط استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، صرف پایان مدت اجاره لزوماً به این معنا نیست که موجر بتواند بدون رعایت شرایط قانونی، ملک تجاری را تخلیه کند.

قانون ۱۳۵۶ برای برخی موارد خاص، از جمله احداث ساختمان جدید، نیاز موجر به محل برای کسب یا پیشه و برخی نیازهای سکونتی، پس از انقضای مدت اجاره، امکان درخواست تخلیه را پیش‌بینی کرده و در موارد مقرر، پرداخت حق کسب یا پیشه و تجارت نیز مطرح می‌شود.

تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها

یکی از دلایل رایج اختلاف میان موجر و مستأجر، پرداخت نکردن اجاره‌بها است.

اما روش اقدام در این حالت به قانون حاکم بر قرارداد و شرایط اجاره‌نامه بستگی دارد.

در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، قانون برای عدم پرداخت اجاره‌بها و تکرار آن شرایط خاصی را پیش‌بینی کرده است. برای مثال، تبصره‌های ماده ۱۴ درباره تکرار عدم پرداخت اجاره‌بها مقررات خاصی دارند.

بنابراین، برای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها باید قرارداد، سوابق پرداخت، اظهارنامه‌ها و قانون حاکم بررسی شود.

آیا می‌توان مستأجر را قبل از پایان مدت اجاره تخلیه کرد؟

اصل بر این است که تا زمانی که قرارداد اجاره معتبر است، مستأجر حق استفاده از مورد اجاره را مطابق قرارداد دارد.

بنابراین، صرف تمایل موجر به پس گرفتن ملک، معمولاً برای تخلیه پیش از پایان مدت کافی نیست.

اما اگر یکی از شرایط قانونی فسخ یا تخلیه وجود داشته باشد، ممکن است موجر بتواند قبل از پایان مدت اجاره نیز اقدام کند.

برای مثال، در قرارداد یا قانون ممکن است در صورت تحقق تخلف مشخصی، حق فسخ یا درخواست تخلیه ایجاد شود.

تشخیص این موضوع کاملاً وابسته به مفاد قرارداد و قانون حاکم است.

تخلیه ملک با اجاره‌نامه رسمی

در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، برای اجاره‌نامه رسمی و عادی مسیر اجرای تخلیه متفاوت پیش‌بینی شده است.

مطابق ماده ۳ این قانون، تخلیه اجاره با سند رسمی از طریق دوایر اجرای ثبت و تخلیه اجاره با سند عادی، در شرایط مقرر، از طریق مرجع قضایی انجام می‌شود.

بنابراین، نوع سند اجاره‌نامه نیز در انتخاب مسیر اقدام اهمیت دارد.

تخلیه ملک بدون اجاره‌نامه کتبی

نبود اجاره‌نامه کتبی لزوماً به این معنا نیست که هیچ رابطه استیجاری وجود ندارد.

ممکن است رابطه استیجاری با دلایل دیگری اثبات شود و در این صورت، نحوه اقدام برای تخلیه باید با توجه به وضعیت رابطه طرفین مشخص شود.

از طرف دیگر، برای استفاده از برخی تشریفات خاص مانند دستور تخلیه، باید شرایط قانونی مربوط به قرارداد اجاره وجود داشته باشد.

بنابراین، اگر مستأجر بدون قرارداد کتبی در ملک حضور دارد، بهتر است قبل از اقدام قضایی، منشأ تصرف او و دلایل وجود رابطه استیجاری بررسی شود.

تخلیه ملک در صورت وجود ودیعه یا رهن

یکی از مسائل مهم در زمان تخلیه، ودیعه یا مبلغ قرض‌الحسنه‌ای است که مستأجر به موجر پرداخت کرده است.

مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه، تضمین یا قرض‌الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل ملک به موجر، اصولاً منوط به استرداد آن وجه یا سند یا سپردن آن به دایره اجراست.

اگر موجر مدعی خسارت، اجاره‌بهای معوقه یا بدهی‌های مربوط به قبوض باشد و بخواهد آن را از محل ودیعه برداشت کند، قانون برای این وضعیت تشریفات خاصی پیش‌بینی کرده است.

بنابراین، موجر نمی‌تواند صرفاً با ادعای اینکه مستأجر خسارت زده است، بدون رعایت مقررات قانونی، تمام ودیعه را نزد خود نگه دارد.

آیا موجر می‌تواند ودیعه مستأجر را پس ندهد؟

اصل بر این نیست که موجر بتواند بدون دلیل و تشریفات قانونی، ودیعه مستأجر را نزد خود نگه دارد.

اگر موجر ادعایی مانند خسارت به ملک یا اجاره‌بهای معوقه داشته باشد، باید مطابق مقررات قانونی اقدام کند.

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ در این خصوص سازوکار مشخصی پیش‌بینی کرده است.

مدارک لازم برای تخلیه ملک

بسته به نوع پرونده، مدارک زیر ممکن است مورد نیاز باشد:

• سند مالکیت یا مدارک مثبت سمت موجر

• اصل یا تصویر قرارداد اجاره

• اجاره‌نامه رسمی یا عادی

• کد رهگیری، در صورت وجود

• مدارک هویتی

• مدارک مربوط به پرداخت یا عدم پرداخت اجاره‌بها

• اظهارنامه‌های ارسال‌شده

• مدارک مربوط به ودیعه

• مدارک مربوط به تخلف مستأجر

• مدارک مربوط به سرقفلی یا حق کسب و پیشه، در صورت وجود

• سایر اسناد و مدارک مرتبط

مراحل تخلیه ملک

به‌طور کلی، مراحل اقدام به این شکل است:

مرحله اول: بررسی قرارداد

ابتدا باید قرارداد اجاره و تاریخ انعقاد آن بررسی شود.

مرحله دوم: تعیین قانون حاکم

در ملک تجاری، این مرحله اهمیت بسیار زیادی دارد.

باید مشخص شود قرارداد تحت شمول قانون ۱۳۵۶ است یا ۱۳۷۶ یا مقررات دیگری بر رابطه طرفین حاکم است.

مرحله سوم: بررسی علت تخلیه

باید مشخص شود علت درخواست تخلیه چیست:

• پایان مدت اجاره

• عدم پرداخت اجاره‌بها

• انتقال به غیر

• تغییر شغل

• تخلف از شروط قرارداد

• نیاز مالک

• احداث بنا

• یا سایر جهات قانونی.

مرحله چهارم: انتخاب روش صحیح اقدام

بسته به شرایط ممکن است دستور تخلیه، دادخواست تخلیه، فسخ اجاره و تخلیه یا دعوای دیگری مطرح شود.

مرحله پنجم: رسیدگی یا اجرای دستور

پس از طی تشریفات قانونی، در صورت صدور دستور یا حکم، موضوع به مرحله اجرا می‌رسد.

مرحله ششم: تحویل ملک

پس از اجرای تخلیه، ملک به موجر تحویل داده می‌شود و وضعیت ودیعه و سایر حقوق طرفین نیز مطابق مقررات تعیین تکلیف می‌شود.

تخلیه ملک مسکونی و تجاری چه تفاوتی دارد؟

مهم‌ترین تفاوت‌ها را می‌توان به صورت زیر خلاصه کرد:

آیا برای تخلیه ملک تجاری حتماً باید سرقفلی پرداخت شود؟

خیر، نمی‌توان برای تمام املاک تجاری چنین قاعده‌ای بیان کرد.

ابتدا باید مشخص شود:

1. قرارداد چه زمانی منعقد شده است؟

2. قرارداد مشمول قانون ۱۳۵۶ است یا ۱۳۷۶؟

3. آیا سرقفلی پرداخت شده است؟

4. آیا حق کسب یا پیشه و تجارت ایجاد شده است؟

5. علت درخواست تخلیه چیست؟

6. آیا مستأجر مرتکب تخلفی شده که قانون برای آن تخلیه بدون پرداخت حق خاصی را پیش‌بینی کرده است؟

پاسخ این پرسش‌ها نتیجه پرونده را مشخص می‌کند.

آیا مالک می‌تواند ملک تجاری را برای استفاده شخصی تخلیه کند؟

در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، قانون در موارد خاص امکان درخواست تخلیه را به دلیل نیاز موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت پیش‌بینی کرده است.

ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ همچنین در مواردی تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت برای نیاز سکونتی مالک یا برخی افراد خانواده او را پیش‌بینی کرده است. در این موارد، دادگاه حسب شرایط قانونی درباره حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز تصمیم می‌گیرد.

بنابراین، در ملک تجاری قدیمی، نیاز شخصی مالک به‌تنهایی بدون بررسی شرایط قانونی، به معنای امکان تخلیه فوری نیست.

اشتباهات رایج در پرونده‌های تخلیه

۱. تصور اینکه پایان مدت اجاره همیشه به معنای دستور تخلیه است

در بسیاری از پرونده‌ها این تصور اشتباه است و باید شرایط قانونی دستور تخلیه بررسی شود.

۲. بی‌توجهی به تاریخ قرارداد تجاری

تاریخ قرارداد در تشخیص قانون حاکم بر رابطه استیجاری اهمیت زیادی دارد.

۳. یکی دانستن سرقفلی و حق کسب و پیشه

این دو مفهوم از نظر حقوقی یکسان نیستند.

۴. عدم توجه به ودیعه

تخلیه و تحویل ملک در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ با موضوع ودیعه ارتباط مستقیم دارد.

۵. طرح دعوای اشتباه

در برخی پرونده‌ها، به جای دستور تخلیه باید دعوای تخلیه، فسخ اجاره یا دعوای دیگری مطرح شود.

۶. اقدام برای تخلیه ملک تجاری بدون بررسی سرقفلی

این موضوع می‌تواند موجب اشتباه جدی در نحوه طرح دعوا و برآورد حقوق طرفین شود.

جمع‌بندی

تخلیه ملک در ظاهر دعوایی ساده به نظر می‌رسد، اما روش صحیح اقدام به شرایط قرارداد و وضعیت حقوقی ملک بستگی دارد.

در املاک مسکونی، به‌ویژه قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، پایان مدت اجاره در صورت وجود شرایط قانونی می‌تواند مبنای صدور دستور تخلیه قرار گیرد. ماده ۳ قانون ۱۳۷۶ سازوکار تخلیه پس از پایان مدت اجاره را پیش‌بینی کرده است.

اما در املاک تجاری موضوع پیچیده‌تر است و باید تاریخ قرارداد، قانون حاکم، سرقفلی، حق کسب یا پیشه و تجارت، نحوه استفاده از ملک و علت درخواست تخلیه بررسی شود.

به‌خصوص در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، صرف پایان مدت اجاره همیشه برای تخلیه کافی نیست و قانون برای موارد مختلف شرایط خاصی مقرر کرده است.

بنابراین، پیش از اقدام برای تخلیه ملک، بهتر است ابتدا قرارداد اجاره و وضعیت حقوقی رابطه موجر و مستأجر بررسی شود تا مشخص شود اقدام صحیح، دستور تخلیه است یا طرح دعوای تخلیه و یا دعوای دیگری.

پرسش‌های متداول درباره تخلیه ملک

دستور تخلیه چیست؟

دستور تخلیه یک روش قانونی برای خارج کردن مستأجر از ملک در شرایط مقرر قانونی است که با حکم تخلیه تفاوت دارد.

آیا بعد از پایان اجاره می‌توان فوراً دستور تخلیه گرفت؟

در صورت وجود تمام شرایط قانونی، ممکن است امکان صدور دستور تخلیه وجود داشته باشد؛ اما باید نوع قرارداد و شرایط آن بررسی شود.

آیا تخلیه ملک مسکونی با تجاری فرق دارد؟

بله. به‌خصوص در املاک تجاری باید قانون حاکم بر قرارداد و موضوع سرقفلی و حق کسب یا پیشه و تجارت بررسی شود.

آیا مستأجر بعد از پایان اجاره می‌تواند در ملک بماند؟

در صورت پایان رابطه استیجاری و فراهم بودن شرایط قانونی تخلیه، ادامه تصرف مستأجر می‌تواند موجب اقدام قانونی موجر شود.

آیا برای تخلیه باید ابتدا اظهارنامه فرستاد؟

ارسال اظهارنامه در همه موارد شرط عمومی صدور دستور تخلیه نیست؛ اما بسته به نوع دعوا و شرایط پرونده، ممکن است ارسال آن اهمیت داشته باشد.

اگر موجر ودیعه را پس ندهد، آیا مستأجر باید ملک را تخلیه کند؟

قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای ودیعه و تضمین، سازوکار مشخصی مقرر کرده و در شرایط مقرر تخلیه و تحویل ملک را به استرداد یا سپردن ودیعه مرتبط کرده است.

آیا مالک می‌تواند مستأجر مغازه را بعد از پایان قرارداد تخلیه کند؟

پاسخ به این سؤال به قانون حاکم بر قرارداد و وضعیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت بستگی دارد. در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، شرایط تخلیه با قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ متفاوت است.

آیا برای تخلیه مغازه حتماً باید سرقفلی پرداخت شود؟

خیر. ابتدا باید وضعیت حقوقی قرارداد، قانون حاکم، منشأ حق مستأجر و علت تخلیه بررسی شود.

آیا می‌توان مستأجر را قبل از پایان قرارداد تخلیه کرد؟

در حالت عادی خیر؛ اما اگر سبب قانونی فسخ یا تخلیه ایجاد شده باشد، حسب مورد امکان اقدام وجود دارد.

مشاوره حقوقی تخلیه ملک

اگر قصد تخلیه ملک مسکونی، تخلیه مغازه یا ملک تجاری، دریافت دستور تخلیه، طرح دعوای تخلیه، مطالبه اجاره‌بهای معوقه یا تعیین تکلیف سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را دارید، پیش از اقدام بهتر است قرارداد اجاره و مدارک مربوط به ملک بررسی شود.

در پرونده‌های تخلیه، انتخاب عنوان صحیح اقدام قضایی و تشخیص قانون حاکم بر قرارداد می‌تواند تأثیر مستقیمی بر مدت رسیدگی، حقوق موجر و مستأجر و نتیجه پرونده داشته باشد.